الملكية الشائعة في القانون المدني الكويتي
(اولا) احكام الشيوع
المادة 818
1 – اذا تعدد أصحاب الحق العيني على شيء، غير مفرزة حصة كل منهم، فهم شركاء على الشيوع. وتكون حصصهم متساوية ما لم يثبت غير ذلك.
2 – وتسري النصوص التالية على الملكية الشائعة، كما تسري على الحقوق العينية الشائعة الاخرى، ما لم تتعارض مع طبيعة الحق أو مع ما يقرره القانون.
المادة 819
1 – لكل شريك الحق في استعمال الشيء الشائع واستغلاله بقدر حصته وبمراعاة حقوق شركائه.
2 – وله أن يتصرف في حصته الشائعة.
المادة 820
تكون ادارة المال الشائع والتصرف فيه من حق الشركاء مجتمعين ما لم ينص القانون على خلاف ذلك.
المادة 821
1 – لأغلبية الشركاء، على أساس قيمة الحصص، أن تقوم بأعمال الادارة المعتادة، ولها أن تعين من الشركاء أو من غيرهم مديرا يقوم بهذه الاعمال. ولها أن تضع نظاما للادارة.
2 – ويسري ما تتخذه الاغلبية على جميع الشركاء وخلفائهم سواء كان الخلف عاما أو خاصا.
المادة 822
اذا لم تتوفر الاغلبية المنصوص عليها في المادة السابقة، فللمحكمة بناء على طلب أي شريك أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة أو المصلحة، ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع.
المادة 823
اذا تولى أحد الشركاء عملا من أعمال الادارة المعتادة ولم تعترض عليه أغلبية الشركاء في وقت مناسب، اعتبر فيما قام به نائبا عن الجميع، فاذا اعترضت الاغلبية لا ينفذ تصرف الشريك في حق باقي الشركاء.
المادة 824
1 – للشركاء الذين يملكون على الاقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الاساسية والتعديل في الغرض الذي أعد له ما يجاوز الادارة المعتادة، على أن يخطروا باقي الشركاء بذلك القرار كتابة قبل احداث التغيير أو التعديل، ولمن خالف من هؤلاء ان يتقدم الى المحكمة باعتراضه خلال ثلاثين يوما من وقت الاخطار.
2 – وللمحكمة اذا اعتمدت قرار الاغلبية، أن تقرر ما تراه مناسبا من التدابير.
المادة 825
لكل شريك الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء الشائع، وذلك دون حاجة لموافقة باقي الشركاء.
المادة 826
نفقات حفظ المال الشائع وادارته وسائر التكاليف المقررة عليه يتحملها جميع الشركاء كل بنسبة حصته، ما لم يتفق الشركاء جميعا على غيره أو يقض القانون بخلافه.
المادة 827
للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه اذا استندوا في ذلك الى أسباب قوية، وكانت القسمة ضارة بمصالح الشركاء، وعليهم أن يخطروا باقي الشركاء بقرارهم كتابة، ولمن خالف من هؤلاء أن يتقدم الى المحكمة باعتراضه خلال ستين يوما من وقت الاخطار. وللمحكمة تبعا للظروف التصريح بالتصرف أو رفضه.
المادة 828
في الحالات التي ينص فيها القانون على حق أغلبية الشركاء في الادارة غير المعتادة أو التصرف، لا تتوفر الاغلبية في شريك واحد مهما بلغت حصته في المال.
المادة 829
اذا تصرف الشريك في جزء مفرز من المال الشائع، فلا يكون للمتصرف أثر، فيما يتعلق بنقل الملكية او انشاء الحقوق العينية الأخرى، الا اذا وقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب الشريك المتصرف.
(ثانيا) انقضاء الشيوع بالقسمة
المادة 830
1 – لكل شريك أن يطلب قسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء في الشيوع بمقتضى القانون أو التصرف ولا يجوز الاجبار على البقاء في الشيوع بمقتضى التصرف القانوني الى أجل يجاوز خمس سنين. فاذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة سرى الاجبار في حق الشريك ومن يخلفه.
2 – ومع ذلك فللمحكمة، بناء على طلب أحد الشركاء أن تأمر بالبقاء في الشيوع مدة تحددها أو بالاستمرار فيه الى أجل لاحق للأجل المشروط وذلك متى كانت القسمة العاجلة ضارة بمصالح الشركاء، كما لها أن تأمر بالقسمة قبل انقضاء الأجل المشروط اذا وجد سبب قوي يبرر ذلك.
المادة 831
1 – للشركاء جميعا أن يتفقوا على قسمة المال الشائع بالطريقة التي يرونها ما لم يقض نص بغيره.
2 – ولا يجوز اجراء القسمة بالاتفاق اذا كان أحد الشركاء غير كامل الأهلية ما لم يكن له ولي، وكذلك اذا كان احدهم غائبا أو مفقودا وثبتت غيبته أو فقده.
المادة 832
1 – للمتقاسم الحق في طلب ابطال القسمة التي تمت بالتراضي اذا لحقه منها غبن يزيد على الخمس، ويكون التقدير حسب قيم الأشياء وقت القسمة.
2 – وتسقط دعوى الابطال بمرور سنة من وقت القسمة.
3 – وللمدعي عليه أن يمنع الابطال اذا أكمل للمدعي نقدا او عينا ما نقص من نصيبه.
المادة 833
ترفع دعوى القسمة أمام المحكمة الكلية وللمحكمة أن تندب خبيرا أو أكثر لافراز الأنصبة ان كان المال يقبل القسمة عينا دون نقص كبير في قيمته.
المادة 834
1 – تكون الأنصبة على أساس أصغر حصة ولو كانت القسمة جزئية.
2 – ويجب أن يجنب لكل شريك نصيبه اذا اتفق الشركاء على ذلك، أو تعذرت القسمة على أساس أصغر حصة.
3 – ويجوز أن يكمل ما نقص من قيمة النصيب العيني بمعدل يدفعه من يحصل على نصيب أكبر من قيمة حصته.
المادة 835
بعد الانتهاء من الفصل في المنازعات المتعلقة بتكوين الأنصبة والمنازعات الأخرى، فان كانت الأنصبة قد كونت بطريق التجنيب أصدرت المحكمة حكما باعطاء كل شريك نصيبه المفرز، وان كانت قد كونت على أساس اصغر حصة تجري القسمة بالاقتراع وتثبت المحكمة ذلك في المحضر وتصدر حكما باعطاء كل شريك نصيبه المفرز.
المادة 836
1 – اذا كانت قسمة المال عينا غير ممكنة أو كان من شأنها احداث نقص كبير في قيمته، حكمت المحكمة ببيعه بالمزاد بالطريقة المبينة في قانون المرافعات.
2 – ويجوز للمحكمة أن تأمر بقصر المزايدة على الشركاء اذا طلبوا ذلك بالاجماع ما لم يكن بينهم غير كامل الأهلية وليس له ولي أو كان بينهم من ثبتت غيبته أو فقده.
المادة 837
1 – يجب على الشركاء، سواء كانت القسمة قضائية أو اتفاقية، أن يدخلوا الدائنين المشهرة حقوقهم قبل رفع الدعوى أو قبل ابرام القسمة الاتفاقية، والا كانت القسمة غير نافذة في حقهم.
2 – ولدائني كل شريك أن يعارضوا في أن تتم القسمة القضائية في غيبتهم، وتكون المعارضة بانذار رسمي يوجه الى جميع الشركاء.
ويجب على الشركاء ادخال من عارض من الدائنين في الدعوى والا كانت القسمة غير نافذة في حقهم.
المادة 838
يعتبر المتقاسم مالكا وحده للنصيب المفرز الذي اختص به في القسمة. وتكون ملكيته له خالصة من كل حق رتبه غيره من الشركاء ما لم يكن الحق قد تقرر باجماع الشركاء أو بأغلبيتهم وفقا للقانون.
المادة 839
اذا كانت حصة الشريك، قبل القسمة، مثقلة بحق عيني، ترتب على القسمة أن يثقل هذا الحق نصيب الشريك المفرز أو جزءا مما وقع في هذا النصيب يعادل قيمة الحصة التي كانت مثقلة بالحق، وتعين المحكمة هذا الجزء عند عدم اتفاق ذوي الشأن.
المادة 840
1 – يضمن كل متقاسم للآخر ما يقع في النصيب الذي اختص به من تعرض أو استحقاق لسبب سابق على القسمة.
2 – فاذا استحق نصيب المتقاسم كله أو بعضه، كان له أن يطلب فسخ القسمة واجراء قسمة جديدة اذا كان ذلك ممكنا دون ضرر لباقي المتقاسمين أو للغير. فان لم يطلب الفسخ أو تعذر اجراء قسمة جديدة كان لمستحق الضمان الرجوع على المتقاسمين الآخرين بمقدار ما نقص من نصيبه على أساس قيمة الأموال المقسومة جميعا وقت الاستحقاق. ويكون كل متقاسم ملزما بنسبة حصته، فاذا كان أحدهم معسرا وزع القدر الذي يلزمه على مستحق الضمان وجميع المتقاسمين غير المعسرين.
المادة 841
يضمن المتقاسم ما يقع لغيره من المتقاسمين من تعرض أو استحقاق لسبب لاحق للقسمة يرجع الى فعله، ويلتزم بتعويض مستحق الضمان عما نقص من نصيبه مقدرا وقت الاستحقاق، ويقع باطلا كل اتفاق على خلاف ذلك.
المادة 842
مع عدم الاخلال بما تقضي به المادة السابقة لا يكون للضمان محل اذا كان الاستحقاق راجعا الى خطأ المتقاسم نفسه.
(ثالثا) قسمة المهايأة
المادة 843
1 – للشركاء جميعا أن يتفقوا على قسمة منافع المال الشائع مهايأة بأن ينتفع كل منهم بجزء مفرز مدة معينة لا يصح أن تزيد على خمس سنين، وتنتهي القسمة بانقضاء المدة المتفق عليها دون حاجة الى تنبيه.
2 – فاذا لم يتفق على مدة، اعتبرت القسمة لمدة سنة تمتد سنة فسنة، وتنتهي اذا نبه احد الشركاء شركاءه برغبته في ذلك قبل انقضاء السنة الجارية بستين يوما.
3 – واذا انتهت القسمة، وبقي الشركاء كل منهم منتفعا بالجزء الذي اختص به دون اعتراض من أحدهم، تجددت لمدة سنة تمتد على النحو السابق.
المادة 844
للشركاء جميعا أن يتفقوا على قسمة منافع المال الشائع مهايأة بأن يتناوبوا الانتفاع به كل منهم لمدة تتناسب مع حصته.
المادة 845
للشركاء أثناء القسمة النهائية أن يتفقوا على قسمة المال الشائع مهايأة بينهم حتى تتم القسمة النهائية. فاذا تعذر اتفاقهم على قسمة المهايأة جاز للمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تأمر بها.
المادة 846
تخضع قسمة المهايأة من حيث اهلية المتقاسمين وحقوقهم والتزاماتهم، ومن حيث الاحتجاج بها على الغير لاحكام عقد الايجار ما لم تتعارض هذه الاحكام مع طبيعة القسمة.
(رابعا) الشيوع الاجباري
المادة 847
اذا تبين من الغرض الذي أعد له المال الشائع انه يجب أن يبقى شائعا، فليس للشريك ان يطلب قسمته ولا ان يتصرف في حصته تصرفا يتعارض مع ذلك الغرض.
(خامسا) ملكية الطبقات والشقق
المادة 848
1 – تسرى نصوص المواد التالية على كل بناء او مجموعة ابنية، لعدة اشخاص، كل منهم يملك جزءا مفرزا وحصة شائعة في الاجزاء المشتركة.
2 – ومن يملك جزءا مفرزا يعتبر مالكا حصة شائعة في الاجزاء المشتركة ما لم يثبت خلافه.
المادة 849
1 – تشمل الاجزاء المشتركة: الارض، وهيكل البناء، واجزاءه وملحقاته غير المعدة للاستعمال الخاص بأحد الملاك، وتشمل بوجه خاص:
(أ) الارض المقام عليها البناء، والافنية، والممرات الخارجية، والحدائق، ومواقف السيارات.
(ب) اساسات البناء، والاسقف، والاعمدة المعدة لحملها، والجدران الرئيسية.
(جـ) المداخل، والممرات الداخلية، والسلالم، والمصاعد.
(د) الاماكن المخصصة للحراس وغيرهم من العاملين في خدمة البناء.
(هـ) الاماكن المخصصة للخدمات المشتركة.
(و) كل انواع الانابيب والاجهزة الا ما كان منها داخل احد الاجزاء المفرزة وتقتصر منفعته على مالك هذا الجزء.
2- كل ما سبق لم يرد في سندات الملك ما يخالفه.
المادة 850
1 – الاجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض الملاك فقط تكون ملكا مشتركا لهؤلاء الملاك.
2 – وبوجه خاص تكون الحواجز الفاصلة بين جزءين من اجزاء الطبقة ملكا مشتركا لمالكيها.
المادة 851
تكون حصة كل مالك في الاجزاء المشتركة بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه مفرزا، وتقدر قيمة هذا الجزء على اساس مساحته وموقعه وقت انشاء البناء.
المادة 852
الاجزاء المشتركة لا تقبل القسمة، ولا يجوز للمالك ان يتصرف في حصة منها مستقلة عن الجزء الذي يملكه مفرزا، والتصرف في الجزء المفرز يشمل حصة المتصرف في الاجزاء الشائعة.
المادة 853
1 – للملاك بأغلبية ثلاثة ارباع الانصبة ان يضعوا نظاما لضمان حسن الانتفاع بالعقار وادارته.
2 – ولا يجوز ان تفرض في النظام قيود على ملكية الاجزاء المفرزة او المشتركة لا يبررها تخصيص هذه الاجزاء أو موقعها.
المادة 854
لكل مالك ان يتصرف في الجزء المفرز الذي يملكه. وله ان يستعمله وان يشغله بما لا يتعارض مع التخصيص المتفق عليه او مع ما اعد له.
المادة 855
لكل مالك، في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه مفرزا، ان يستعمل الاجزاء المشتركة، فيما خصصت له، مع مراعاة حقوق غيره من الملاك.
المادة 856
1 – يجوز لكل مالك أن يحدث على نفقته تعديلا في الاجزاء المشتركة اذا كان من شأنه تحسين الانتفاع بتلك الاجزاء دون ان يغير من تخصيصها او يلحق الضرر بالملاك الآخرين.
2 – ويجب، قبل احداث التعديل، الحصول على موافقة الجمعية العمومية للاتحاد وفقا لنص المادة 867، وفي حالة عدم وجود اتحاد الحصول على موافقة اغلبية ثلاثة ارباع الانصبة، فاذا لم يحصل على الموافقة كان له أن يطلب من المحكمة التصريح له باجرائه.
المادة 857
لا يجوز لأي مالك ان يقوم بعمل من شأنه ان يهدد سلامة البناء او يغير في شكله او مظهره الخارجي.
المادة 858
1 – نفقات حفظ الاجزاء المشتركة وصيانتها وادارتها وتجديدها يتحملها جميع الملاك كل بنسبة حصته في تلك الاجزاء.
2 – ومع ذلك فنفقات الخدمات المشتركة، التي تخص بعض الملاك أو يتفاوت الانتفاع بها تفاوتا واضحا توزع بنسبة ما يعود منها على كل طابق أو شقة من منفعة.
3 – كل ذلك ما لم يتفق على خلافه.
المادة 859
1 – يجوز للملاك بأغلبية الانصبة، ان يكونوا اتحادا لادارة العقار وضمان حسن الانتفاع به.
2 – ويكون لاتحاد الملاك شخصية اعتبارية من تاريخ شهر الاتفاق على تكوينه.
3 – وينظم شهر اتحاد الملاك بقرار يصدر من وزير العدل.
المادة 860
1 – اذا لم يوجد اتحاد للملاك تكون ادارة الاجزاء المشتركة وفقا لما يتم الاتفاق عليه في النظام المشار اليه في المادة 853 والقواعد العامة في ادارة الملكية الشائعة.
2 – فاذا وجد اتحاد الملاك تسري النصوص التالية واللائحة العامة لادارة ملكية الطبقات والشقق التي تصدر بمرسوم.
المادة 861
1 – يجوز لاتحاد الملاك ان يتملك طبقة أو شقة أو اكثر ملكية مفرزة، ويكون له أن يتصرف فيها.
2 – ولا يكون للاتحاد بسبب ملكية بعض الاجزاء المفرزة اصوات في الجمعية العمومية.
المادة 862
يعتبر اتحاد الملاك حارسا على الاجزاء المشتركة، ويكون مسئولا بهذه الصفة عن الاضرار التي تلحق الملاك أو الغير، دون اخلال بحقه في الرجوع على غيره وفقا للقانون.
المادة 863
1 – تتكون الجمعية العمومية من جميع الملاك.
2 – واذا تعدد الاشخاص الذين يملكون معا طبقة أو شقة، فيعتبرون فيما يتعلق بعضوية الجمعية مالكا واحدا، وعليهم أن يوكلوا من يمثلهم فيها. فاذا لم يتفقوا، فللمحكمة بناء على طلب احدهم او على طلب مدير الاتحاد ان تعين من يمثلهم.
المادة 864
1 – لكل مالك عدد من الاصوات في الجمعية العمومية يتناسب مع حصته في الاجزاء المشتركة.
2 – ومع ذلك، فاذا كانت حصة المالك تزيد على النصف انقص عدد ما له من اصوات الى ما يساوي مجموع اصوات باقي الملاك.
المادة 865
1 – يجوز للمالك ان يوكل غيره في حضور اجتماعات الجمعية العمومية والتصويت فيها.
2 – ولا يجوز لشخص واحد ان يكون وكيلا عن أكثر من مالك، كما لا يجوز لمن له عدد من الاصوات مساو لاصوات باقي الاعضاء ان يكون وكيلا عن غيره.
3 – ولا يجوز لمدير الاتحاد ولا لاحد معاونيه ولا لازواجهم ان يكونوا وكلاء عن الملاك.
المادة 866
تصدر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية ما للحاضرين من أصوات، ما لم ينص القانون على غير ذلك.
المادة 867
تصدر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية أصوات جميع الأعضاء في شأن:
(أ) التفويض في اتخاذ قرار من القرارات التي تكفي للموافقة عليها اغلبية اصوات الحاضرين.
(ب) تعيين أو عزل مدير الاتحاد او اعضاء مجلس الادارة.
(جـ) التصريح لاحد الملاك باحداث تعديل في الاجزاء المشتركة وفقا لنص المادة 856.
(د) تعديل نسب توزيع النفقات المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة 858 اذا اصبح هذا التعديل ضروريا بسبب تغيير تخصيص بعض الطبقات او الشقق.
(هـ) شروط تنفيذ الاعمال التي تفرضها القوانين أو اللوائح.
(و) الشروط التي يتم بها التصرف في الاجزاء المشتركة اذا أصبح هذا التصرف واجبا تفرضه القوانين أو اللوائح.
(ز) تجديد البناء في حالة الهلاك كليا او جزئيا، وتوزيع نفقاته على الملاك.
المادة 868
عند هلاك البناء كليا او جزئيا يخصص ما قد يستحق بسببه لاعمال التجديد ما لم يجمع الملاك على غير ذلك.
المادة 869
تصدر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية ثلاثة ارباع اصوات جميع الاعضاء في شأن:
(أ) وضع نظام للملكية لضمان حسن الانتفاع بالعقار وادارته او تعديله.
(ب) احداث تعديل او تغيير او اضافة في الاجزاء المشتركة اذا كان من شأن ذلك تحسين الانتفاع بها في حدود ما خصص له العقار. وعلى الجمعية في هذه الحالة أن تقرر بنفس الاغلبية توزيع نفقات ما قررته من اعمال وكذلك نفقات تشغيل وصيانة ما استحدث.
ولا يجوز لاي مالك أن يمنع او يعطل تنفيذ ما قررته الجمعية ولو اقتضى هذا التنفيذ القيام بأعمال داخل طبقته او شقته.
ولمن يلحقه ضرر بسبب تنفيذ الاعمال التي قررتها الجمعية الحق في مطالبة الاتحاد بالتعويض.
(جـ) التصرفات العقارية التي من شأنها كسب او نقل او ترتيب حق من الحقوق العينية بالنسبة للاجزاء المشتركة غير المنصوص عليها في المادة 867 (و).
(د) تملك الاتحاد جزءا من الاجزاء المفرزة، والتصرف فيما يملكه من هذه الاجزاء.
المادة 870
تصدر قرارات الجمعية العمومية باجماع اصوات الاعضاء في شأن:
(أ) التصرف في جزء من الاجزاء المشتركة اذا كان الاحتفاظ بهذا الجزء ضروريا للانتفاع بالعقار وفقا للتخصيص المتفق عليه.
(ب) انشاء طبقات او شقق جديدة بغرض تمليكها ملكية مفرزة.
المادة 871
1 – تعين الجمعية العمومية مديرا للاتحاد، من بين الملاك أو من غيرهم، لمدة لا تزيد على سنتين قابلة للتجديد.
2 – واذا لم تعين الجمعية العمومية مديرا للاتحاد، كان لكل مالك ان يطلب من محكمة الامور المستعجلة تعيين مدير مؤقت.
المادة 872
يمثل المدير الاتحاد امام المحاكم والجهات الادارية وفي التعامل مع الغير.
المادة 873
يتولى المدير تنفيذ نظام الملكية وقرارات الجمعية العمومية وحفظ الاجزاء المشتركة، وذلك بالاضافة الى ما يتقرر له من اختصاصات اخرى وفقا للقانون.
المادة 874
1 – يجوز انشاء مجلس لادارة الاتحاد، لمساعدة المدير والرقابة على اعماله، وابداء الرأي للجمعية فيما يراه والقيام بما تكلفه به.
2 – اذا لم ينص في نظام الملكية على انشاء مجلس للادارة، يجوز للجمعية العمومية بأغلبية اصوات جميع الاعضاء ان تقرر انشاء المجلس.
